二手房买卖时的价格究竟该怎么评估？评估价格又会怎么影响房屋买卖？本期幸福里买房知识君就给大家介绍下二手房价格评估的缘由与影响标准。

全文主要分为三部份，为何二手房要做价格评估、二手房价格评估的标准是什么及二手房评估价对房贷有哪些影响？

为何二手房要做价格评估

1、向银行申请房贷

办理住房按揭贷款的时候，银行会拜托评估公司进行评估，又或者依照房管局的评估价肯定你能贷到多少款。

2、缴纳二手房交易税费

评估价高，尽管让贷款额度更多一些，但触及到的税费相应也要更高一些。比如二手房需缴纳的税费如增值税、契税、个税等，都是在评估价的基础上、乘以对应的比例所得出的。所以，其实不是评估价越高就越好哦！

特别注意：

为了不买卖双方签订阴阳合同避税，所以相关部门也会对交易房产进行评估。

评估价低：缴纳税费低，贷款额度小，首付款相应增添;

评估价高：缴纳税费高，贷款额度大，实际支付的首付款可以少一点。

二手房价格评估的标准

标准一：房龄

房屋的新旧程度，不但抉择房源卖相，也对购买者今后的使用形成影响。房屋自修建终了后，就开始进入了折旧期。在进行二手房交易时，要计算房屋折旧费。砖混结构房屋折旧期限为50年，每一年的折旧率为2%左右。

标准二：户型

套二、套三等正规户型好，反之，形状不规范的异型户型，或者套型太小、过大的户型，都会降低房价，一般减去5%到10%。

标准三：楼层

塔楼：中间层＞高层＞底层；板楼：中间层＞1层＞5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，3层和4层会增添3%，若是楼顶就会减5%。如果底楼带有户外花园，或者顶楼带有屋顶花园，价格要增添一定百分比。

标准四：朝向

塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；板楼：南北＞双南＞东西＞东向。

南北朝向的房子最佳。东西朝向及其他朝向的房子的室内透风和采光都不及南北朝向的好。朝向不好的房屋评估时要减去2%到5%。

标准五：装修

装修时间在5年之内的房屋价格要高一些，如果装修质量较高、成色又好，则需加10%。反之，若装修时间超过5年，或者只是简易装修，装修本钱不大，增添比例酌情降低。

标准六：物管

有物业管理的小区主要是新修商品房楼盘，建筑年代在1995年左右或是单位宿舍区都不设置物业管理，一般情况下没有物业管理的小区减去3%到5%。

标准七：位置与地段

房屋临街会降低出售价格。房屋所处位置较好，在栖身环境优质之处，要增添15%左右。

标准八：配套

购房者在选购二手房时，都会重点斟酌房屋周边的交通情况、医疗、学区、教育、购物和餐饮等配套基础设施。如果房源周边设施配套不全，则按比例减少5%到15%。

标准九：小区环境

尤其近两年雾霾严重，购房者更为看重小区布局和绿化，如果不达标，要减少3%到5%。

标准十：市场

二手房价格评估一样要斟酌到买家心理因素和市场效应，最近地铁房和学区房深受购房者喜爱，因此价格水长船高，再往前推十几年，二三环房子最热，应依据市场不同变化，对抢手房源提高5%左右。

二手房评估价对房贷有哪些影响

二手房的贷款额度与评估价的高下有关。如果二手房首付比例为30％，则可贷款额度为评估价的70％。评估价越高，能够从银行贷款到的钱就越多。贷款额度与首付款的总和即为二手房的成交价，二手房的成交价格减去可贷款额，即为二手房的净首付款。也就是说，可贷款额越大，二手房净首付款就越少。

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